Épületek változtatása a térképen, épületfeltüntetés
Az épületeket a földhivatalok az ingatlan-nyilvántartási térképre felrajzolva tartják nyilván. Ezzel összhangban az épület az adott telek tulajdoni lapján is szövegesen megjelenik. Az épületfeltüntetési földmérés lényege az épület bemérése erre a célra.
Úgy tartják, mivel a földmérésben ez a leggyakoribb, az épületfeltüntetés a legegyszerűbb, ez legalapabb földmérési feladat. Ez tapasztalataim szerint nem igaz.
Egy épület megvalósulását egy földmérőnek úgy kell bemérni, hogy az az épületszerkezet néhány centi pontos méréssel rögzítve legyen. Az épületek kiugró ereszei, a beépített környezet, a falakban lévő törések, szögek, a régi épületek derékszögtől eltérő szögei ezt a mérést egyáltalán nem teszik egyszerűvé. Ha a az épület nem pontosan van felmérve és térképezve, bármikor – természetesen amikor erre idő nem lenne – mondhatja a bank, vagy az építéshatóság, ez nem a helyszínen lévő épület! Ebből a tulajdonosnak óriási problémái származhatnak.
Ugyanígy figyelni kell arra is, hogy domboldalban épült szinteltolásos házaknál, ilyen-olyan pilléreknél, ki-beugró teraszoknál bonyolult lehet maga a ház is. Magára a térképre vízszintes alaprajzi kontúrvonalak kerülnek, így nagyon jól kell ismerni a szakmai szabályzatokat, egy térben bonyolult épület különbözői szerkezeti elemeit hogyan térképezzük fel. Ehhez nem ritka, hogy a földről emeleti magasságban kell egy ereszt, erkélyt bemérni, mely speciális műszert igényel.
Szintén gyakran félvállról vett kérdés az, hogy az épület a telek hivatalos térképén belül hova lesz felrajzolva. A telket körbe kell mérni, a szomszédok szélességét meg kell mérni, és ez alapján kiszámolni, az épületet a telken belül hova kell felrajzolni. Sajnos nem egyszer láttam már olyat, az épület szemre a telek oldalán volt, a földmérő ezt oda felrajzolta, és nem vette észre, az oldalsó kerítés valójában 2 méterrel beljebb van. Így innentől a térkép alapján úgy tűnt, az épület a telekhatár.
Sajnos a földmérők mérését gyakorlatilag a földhivatal helyszínen nem ellenőrizni, így a hiba csak akkor derül ki, ha már megvan a baj. Tehát, ha valaki erre hajlik kontárkodni nyugodtan lehet. Hatvanban is volt olyan esetem, az engedélyezési ügyintézést segítő építészmérnök szólt a földmérőnek, a vázrajzon nem úgy rajzolta meg az épületet, mint a helyszínen kinéz. Ezt tanúsíthatom, mert én is voltam kinn az ügyfélnek tanácsot adni. Erre az építész „jólvanazúgy” választ kapta.
Egy épületfeltüntetéshez is szükséges a pontos mérések képessége és a megfelelő műszerezettség. A legszomorúbb az, hogy akiknek ezek rendelkezésre állnak egy egyszerű munkához, nem mondanak nem-et akkor sem, ha nem ilyen telekről és épületről van szó. Tisztelet a kivételnek!
Földmérőként én milliméter pontosságot igénylő építkezéseken is dolgozok, itt tanultam és napi szinten tanulom milyen műszerekkel, hogyan kell megfelelő pontossággal dolgozni. Mivel telekhatárvizsgálatokkal, kitűzésekkel is heti szinten foglalkozok mondhatom el, arra is nagyon figyelek, az épület a telken belüli valós helyére legyen felrajzolva rossz kerítések esetén is. Természetesen ez azzal is jár, hogy már egy épületfeltüntetésnél is megvizsgálom és jelezni tudom, ha telekhatárokban, kerítésekben valami eltérés van.
Ettől válik az épület hitelesen, jogszerűen nyilvántartottá. Innen fogja látni mindenki, akinek fontos lehet: az adóhatóság, az építésügy ellenőrzéskor, vagy a bank amikor az ingatlanra akarunk hitelt felvenni. Egy telket rendezetlen épületekkel nehéz eladni, vagy ha cég az építtetője akkor az épület adóügyeit addig nem tudja intézni.
Ezért a leggyakoribb, hogy az épület hiánya eladáskor tűnik fel, mert amíg az nincs felrajzoltatva a vevő nem kap rá hitelt, CSOK-ot, egyéb támogatást.
E mellett a különböző hatóságok bírságot is kiszabhatnak, ha a telken meglévő, de a földhivatalban fel nem tüntetett épületet vesznek észre. Mivel minden telekről jó minőségű műholdképek és légifelvételek állnak rendelkezésre, ez igen könnyen meg is történhet.
Az épületek változását a földhivatal veszi nyilvántartásba és vezeti, az ügyet oda kell benyújtani. Ahhoz, hogy ezt véglegesen átvezessék három dolog szükséges:
1) Változási Vázrajz: A földmérő beméri a helyszínen az épületet és erről változási vázrajzot készít. Ez fogja megmutatni, az épület hol lesz a térképen és hogy fog kinézni néz ki. Képletesen, magát ezt a rajzot emelik rá a térképre, amint az eljárás lezárul.
2) Építéshatósági papír az épületről (például használatbavételi, fennmaradási engedély). A földhivatal ”csak” átvezeti és nyilvántartja az épületet, ha ahhoz minden előírt dokumentumot megkap. Az épületek műszaki szabályszerűségéhez az építéshatóság ért, ezért MINDEN épület felvezetéséhez az ő igazolásuk szükséges, melyet helyszíni szemlét követően adnak ki. Ha a megfelelő papír nem áll rendelkezésre, először náluk kell megigényelni.
Fontos: Az építési engedély önmagában nem elég, mivel az az építkezést engedi és nem azt tanúsítja, valóban megfelelően készült el az épület.
3) A tulajdonos által kitöltött ingatlan-nyilvántartási kérelem, mellyel a földhivatalnál kéri az ügy megindítását
Miután Ön a vázrajzot tőlem megrendeli, egyeztetett időpontban a helyszínre kimegyek, az épületet bemérem, és a helyszínen együtt kitöltjük a földhivatali kérelmet. Ha már van az épületről építéshatósági irat, használatbavételi engedély, azt is célszerű ilyenkor a földmérőnek odaadni. A beméréshez az épületbe nem kell bemennem, ahhoz csak az udvarra kell beengedni.
A földmérőnek a földhivataltól kötelező adatokat kell igényelni, például a térkép kivágatát amibe az épületet beledolgozza. Ennek határideje a földhivatalnál 8 nap. Vázrajzot csak ez után tudok készíteni.
Ez után a felmérés alapján elkészítem a változási vázrajzot, melyet záradékolásra a földhivatalba beadok. Ez a földmérési munka szakmai vizsgálatát jelenti, és a földhivatalnak sürgősség igénylése nélkül 60 napos határideje van rá. Záradékolás után a földhivatal a rajzot aláírja, hitelesíti, ez után van egy kész vázrajzunk, mellyel ügyet lehet indítani.
Ha építéshatósági igazolás az épületről nincs, azt ezzel a záradékolt vázrajzzal lehet megigényelni a területileg illetékes építéshatósági osztálynál (ez pl. Hatvanban és környékén a Gyöngyösi Hatóságot jelenti). Ehhez nekik a záradékolt vázrajzot én digitálisan töltöm fel az OÉNY rendszerbe.
Eddig a földhivatalnál ott tartunk, hogy a földmérő által készített vázrajzot ellenőrizték és hitelesítették. A földmérő ezzel együtt az átvezetésről szóló kérelmet, melyet még a helyszínen kitöltöttünk. Ez a kérelem azonban csak az építéshatósági papírral együtt fogja az átvezetési ügyet elindítani, ha ilyen nem lett rögtön beadva akkor ez az ügy erre a földhivatalban vár. Amint a földhivatalba ez a papír is beérkezik (célszerű papíron is bevinni), onnantól az átvezetéshez elvileg minden rendelkezésre áll, az ügy 60 napos határidővel elindul.
Ha az átvezetés megtörtént, Ön arról a földhivataltól postán egy egyszerűsített határozatot kap, illetve a vázrajzok számukra fölösleges példányait. Olyan térképmásolat, amin az épület is szerepel az átvezetés pillanatától kérhető, addig hiába vásárolunk, az épület jogerősen nem fog látszani rajta.
Épületfeltüntetési vázrajz: Térképről hiányzó épület esetében és akkor, ha az épület egy része már szerepel a térképen, de bővítettünk vagy elbontottunk belőle. Az épület ekkor pontosan ugyanolyan arányban a telek tulajdonosaié lesz.
Épületbontási vázrajz: Ha egy épület teljes egészében megszűnik. Ha a térképén lévő minden épület megszűnik, a helyzet térképészetileg egyértelmű, mindent törölni kell. Ebben az esetben nem kell földmérőt megbízni és vázrajzot készíttetni. A törlést a földhivatalnál kell kérelmezni, amihez azonban építéshatósági igazolás a bontásról ugyanúgy szükséges.
Egyéb Önálló Ingatlan (EÖI) feltüntetési vázrajz: Ha az épület építtetője és leendő tulajdonosai nem hajszálpontosan úgy és azok lesznek, mint a telek tulajdonosai, az épület saját tulajdoni lapot kap! Például, ha a telek a szülőké, de arra a fiúk építkezik a feleségével. Ha a férjnek van egy vállalkozása, amihez saját magántelkükön épít irodát. Ugyanígy EÖI-t kell létrehozni, ha egy cégcsoport egyik cége egy másik telkére épít.
Társasház: Egyértelmű, ha egy épületben lakások vannak társasházról van szó. De ugyanúgy társasházként lehet csak nyilvántartani, ha két épület mintha külön lenne összeér, de közös a tető, közös a főfal, tehát a kettő külön nem bontható. Társasház felvezetésekor is előbb említett EÖI jön létre, azzal a különbséggel, hogy azon belül a lakások még külön albetétet kapnak és hogy társasházhoz még alaprajzot is kell földmérővel készíttetni.